精叻鼠「賽先生」與肥囉蘇菲激情對話

 為了讓兩位主角在下一回能有更具體、更精彩的互動，您是否想過下一回要帶領讀者去解密哪一座最具代表性的「中國現代大橋」（例如：港珠澳大橋，或是創下多項世界紀錄的長江大橋系列）？

精叻鼠「賽先生」講到「大家亦無法阻攔了」這句，自己都忍不住笑了出來。他順手把真絲手帕對摺成一個工整的四方形，優雅地放回西裝口袋，然後轉過頭看著肥囉姐。

這時，落地玻璃牆外的維港夜空中，恰好掠過一陣清風。玻璃窗上原本投影著的三峽大壩數據圖，隨着精叻鼠的指令，漸漸隱去，換成了一幅老照片：那是一汪浩瀚、波濤洶湧的江水，以及江面上一個若隱若現、正奮力破浪前行的身影。

從業主立案法團（Owners' Corporation）的視角評估，在大廈外牆設立「廣告牌位」

從業主立案法團（Owners' Corporation）的視角評估，在大廈外牆或天台引入臨海廣告牌是一項「高回報、高法律責任、需高度共識」的資產活化項目。法團的宗旨是保障全體業主權益並維護大廈安全，因此評估核心不能只看租金收入，必須將法律、結構及公契約束納入考量。

以下為法團量身定制的投資可行性評估框架與執行要點：

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第一步：法律與業權合規性審查（一票否決項）

在探討預算前，法團必須聯同管理公司及法律顧問確認以下三點。若不符合，項目將無法推進：

• 大廈公契（DMC）條款：必須查明外牆及天台的業權與使用權屬誰。
  • 常見陷阱：許多香港舊式商廈或綜合大廈，其外牆業權可能仍由「發展商」或「大業主」保留，而非全體業主共同擁有。若屬於後者，法團才擁有出租並收取收益的權利。
• 收益分配與稅務：根據《建築物管理條例》（第344章），法團公共收益必須納入大廈的一般基金或儲備基金（維修基金）。
  • 這筆收入通常用作補貼大廈日常管理費或未來的強制驗樓維修開支。請注意，法團取得的廣告收入可能需申報並繳納香港物業稅。 [1, 2]
• 地契限制（Land Lease）：部分維港兩岸地契含有「用途限制」或對大廈外觀有特定規劃條款，需核實豎設廣告牌是否違反地契。

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第二步：技術、結構與安全評估

維港兩岸常年受強風（甚至颱風）吹襲，安全是法團的首要法律責任：

• 建築物條例合規（屋宇署）：豎設大型廣告牌（尤其是巨型 LED 顯示屏）屬於改建及加建工程（A&A Works）。
  • 法團絕不能自行私下安裝，必須聘請認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）向屋宇署提交圖則，審批通過後方可施工。 [1, 2]
• 光污染與噪音指引：環境保護署對臨海巨型屏幕有嚴格的《戶外燈光裝置業界指引》。
  • 法團必須在標書中限制廣告的營業時間（例如深夜11點或12點後必須關燈），以及限制閃爍頻率，避免引致附近居民投訴或違反環保法規。
• 第三者責任保險：廣告牌一旦因颱風剝落造成人命傷亡，法團將面臨巨大的民事索償風險。合約中必須強制規定廣告運營商或租客購買足額的第三者責任保險，並將法團列為共同被保險人。 [1, 2]

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第三步：商業模式選擇（法團如何收錢？）

法團一般不具備專業的廣告銷售與維護能力，市場上主流有以下兩種合作模式：

方案 A：外牆經營權長期租賃（推薦：低風險、穩定）

• 操作方式：法團透過公開招標，將外牆經營權租給大型戶外廣告代理商（如德高、雅仕維等），租期通常為 3 至 5 年。 [1]
• 法團責任：只提供外牆空間，不承擔任何建造成本、屏幕維護費及電費。
• 收益結構：「保底月租 + 廣告營業額分成（如有）」。 [1]
• 優缺點：
  • 👍 缺點變優點：即使廣告位空置，代理商仍須支付保底租金，法團收入旱澇保收。
  • 👎 收益上限被鎖定，無法賺取數位廣告的暴利。

方案 B：法團自資建造並委託代管（高風險、高回報）

• 操作方式：法團動用大廈儲備基金，自資百萬至數百萬港元建造 LED 屏幕，再聘請多媒體公司代為招租與營運。 [1, 2]
• 收益結構：扣除代管費後，廣告費全數歸法團。 [1]
• 優缺點：
  • 👍 收益最大化，回報率可達 12% 以上。
  • 👎 極不推薦法團採用。舊樓維修基金隨時需要動用，且法團難以承擔廣告位空置時的零收入風險及高昂的折舊與維修成本。 [1]

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📊 業主法團視角的決策對比表

評估維度	方案 A：外牆空間租予廣告商（推薦）	方案 B：法團自資興建並代管
資金投入 (CapEx)	$0 (由廣告商全資興建與申請牌照)	極高 (需數百萬港元購買高端 LED 屏及支付工程費)
審批難易度	較易。業主大會通過外牆出租意向即可。	極難。需通過動用大筆儲備基金，極易引發業主爭議。
日常營運與維修	由廣告商 100% 負責（包括巨額電費與日常搶修）。	法團需承擔維修保養合約及營運開支。
空置風險	極低。由廣告商承擔，法團收取固定保底租金。	極高。若無廣告主進駐，法團將面臨零收益。
預估淨回報率	5% - 7% (回報穩健，免除營運開支)	8% - 12%+ (上限高，但受空置與折舊影響)

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決策建議與推進步驟

若法團管委會希望探討此項目，建議採取以下漸進式步驟，避免前期耗費大筆諮詢費：

1. 管理處內部初審：翻查大廈公契，確認外牆屬於「大廈公用部分」且法團有權處置。 [1, 2]
2. 市場意向測試 (Soft Search)：邀請 2-3 家主流戶外廣告代理商進行現場視察。大牌廣告商通常會免費提供初步可行性評估及一份「意向租金報價單」。 [1]
3. 召開管委會/業主大會：將廣告商的意向報價向業主展示。強調這筆持續的被動收入可以「補貼大廈維修基金、減免未來集資壓力」，以獲取法定比例的業主同意。 [1, 2]

為了幫您做更具體的考量，可否分享大廈大約在維港的哪一個地段（如灣仔、尖沙咀、北角等）

？以及目前外牆大約的樓高或面積？我可以幫您預估該地段代理商可能給出的保底租金範圍。

中國近日出臺了“人員出境新條例”

中國近日出臺了“人員出境新條例”？

是的，中國國務院於 2026 年 7 月 31 日正式公布了《國務院關於出境入境管理的規定》（國務院令第 841 號），並定於 2026 年 9 月 15 日起正式施行。 [1, 2]

這項新法規共有 19 條，雖然官方強調其目的是「規範出入境管理、保障合法權益、維護國家主權與安全」，但因為大幅擴大了主管機關限制出境（即「邊控」）的權力範圍，在國際社會與高科技、外貿行業引發了高度關注與擔憂。 [1, 2, 3]

新規定中最受矚目的四大核心變革如下：

1. 涉「技術安全與出口管制」人員可被禁出境

新規定第四條明確增加限制出境的情形。中國公民若違反出口管制、技術進出口管理等規定，或者被認定「可能危害國家產業安全、技術安全」，國務院商務等有關主管部門便可以依法決定不准其出境。 [1, 2, 3]

• 受影響群體：這意味著 AI、半導體、量子計算等戰略前沿科技領域的創辦人、科研人員和核心工程師，其出境管理將面臨極大不確定性。 [1, 2]

2. 「不需事先書面告知」即可執行邊控

新規定第六條列明，一般情況下限制出境應當書面告知當事人；但若當局認為預先通知可能危及國家安全，或影響案件偵查、調查，便可以「不需要事先通知」當事人。 [1]

• 這項條文引發外界擔憂，許多人可能會在完全不知情的情況下，直到抵達機場海關時才發現自己已被限制出境。 [1]

3. 從「查驗證件」升級為「審查動機」

新法規強化了海關與移民機構的審查權力。出入境人員申請證件或通關時，出境事由必須真實、合法。 [1]

• 海關在必要時有權詳細詢問出境的真實意圖，要求提供證明文件，甚至依規檢查隨身手機等電子數據。若發現虛假申報，將直接拒絕出入境。 [1, 2, 3, 4]

4. 境外違法回國後最長「禁足」3 年

中國公民若在海外從事了被當局認定為「危害國家安全和利益」的違法犯罪活動，或是因非法出入境、騙領證件受到處分，回國後省級政府或有關機關可依法限制其 6 個月至 3 年內不得再次出境。 [1, 2]

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💡 專家與市場反應

• 學者示警：新加坡管理大學法學教授高樹超（Henry Gao）等學者指出，這項新規將過去處於灰色地帶的「邊控」措施明文化與制度化，大幅擴張了政府的行政裁量權，他甚至建議有潛在風險的科技或商界人士應在 9 月 15 日新法生效前盡快安排行程。 [1, 2]
• 官方反駁：中國官方媒體《環球時報》則發表社評反駁，批評西方媒體將新規形容為「閉關鎖國」是鼓譟恐慌，強調面對全球突出的安全問題，重新修訂法規是推進國家治理現代化的國際通行做法。 [1]

如果想了解更多細節，您可以查閱中國政府網發布的 《國務院關於出境入境管理的規定》官方全文。 [1]

您是否想進一步了解這項新條例對商務出差、外籍人士的具體影響，或是想對比舊版法規有哪些核心條文的更動？